Társasház – a törvény nevében

Ezért a mondatért ezen túl nem kell bekapcsolnunk a tv-t és rákeresni valami krimire. A jegyzőtől is meghallgathatjuk, ha társasházi közös képviselők, vagy intézőbizottság vagyunk. A társasházi törvény 2014. február 1-től, majd 18-tól hatályos módosítása ugyanis ismét törvényességi felügyeletet rendelt a társasházak fölé. Ezúttal a jegyzőt.

Hol volt, hol nem volt

A törvényességi felügyelet kérdése végighúzódik a társasházi törvény történetén. A 2003-ban megalkotott törvény nem tartalmazott szabályt a felügyeletre. Egy 2009-es törvénymódosítás alapján a társasházak törvényességi felügyeletét 2010 elejétől az ügyészség látta el. Az ügyészség a bírósághoz fordulhatott, ha a társasház törvényes működése nem volt biztosítható. Ezt a szabályt egy 2010-es törvénymódosítás kivetette a társasházi törvényből. A társasházak ismét árván maradtak.
Februártól ismét van törvényességi felügyelete a társasházaknak, de azt nem az ügyészség, hanem a jegyző látja el. Itt is volt még egy svédcsavar, február 1-e és 18-a között a felügyeletet a civil szervezetek feletti törvényességi ellenőrzés szabályai megfelelő alkalmazásával kellett ellátni, aztán egy salátatörvényben megjelentek a végleges szabályok is.

Mit csinál a jegyző, a mikor törvényességi felügyel?

Ha röviden akarjuk összefoglalni, mi az, hogy törvényességi felügyelet, akkor azt lehetne mondani, hogy az, amikor valaki (fel)ügyel arra, hogy egy adott szervezet és működése megfeleljen a jogszabályoknak. Hogyan? A törvény szerint a jegyző ilyenkor leginkább hivatalból ellenőriz. A hivatalból meg kb. annyit tesz, hogy a jegyző ezt magától csinálja, nincs szüksége semmilyen külső felkérésre, vagy ösztönzésre. Ez az ő hivatala, törvény szerint joga, illetve kötelessége. Szóval, hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház
a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.
A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke pedig köteles a jegyzővel ebben együttműködni, a bekért társasházi dokumentumokat a rendelkezésre bocsátani, a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni.

Működés – szervek – szervek működése

A jegyző a társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét látja el. Ez nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.
Vannak jogszabályok, amelyek részletesen felsorolják, hogy mit értenek szervek alatt, ha már szóba hozzák őket. A Magyarország helyi önkormányzatairól szóló törvény szerint pl. a jegyző, tizedmagával a képviselőtestület szerve. A társasházi törvény nem szaporít sok szót ezek tételes felsorolására, ráadásul a korábbi szöveg a közösség szerveiről, a módosítás a társasház szerveiről beszél. Ez alatt nyilván ugyanazt kell érteni, mert annyi szerv azért nincs, hogy mindegyiknek külön jusson.
Azért ha végigolvassuk a III. fejezetet, kirajzolódik a kép. A társasház szerve a közgyűlés, mégpedig legfőbb döntéshozó szerve. Nem legfőbb döntéshozókról a továbbiakban nincs szó, van ellenben a közösség ügyintézéséről, amit a közös képviselő vagy az intézőbizottság lát el, és a közösség gazdálkodásának ellenőrzéséről, amire számvizsgáló bizottságot kell választani. A szervezeti-működési szabályzat fejezetben találkozunk még részközgyűléssel, illetve számvizsgáló bizottság híján a közösség ellenőrzési jogkörével, ami kevésbé tűnik szervnek, ugyanakkor vonatkozhatnak rá részletes szabályok. Ez lenne a társasház szervezete, amennyiben jegyzőnk is egyetért ezzel.
És amikor a társasház szervei ellátják feladatukat, a törvény szerint végzik a dolgukat, összeülnek, tanácskoznak, döntenek, ügyintéznek, ellenőriznek, az a működés. Amikor pedig a jegyző mindezekre ügyel, az a törvényességi felügyelet. Akkor ezzel megvolnánk.

Mit tehet a jegyző?

Ha megállapítja, hogy a társasház működése a fent felsorolt a)-c) pontokba ütközik, szóval, ha a szervei nem a törvény szerint teszik a dolgukat, akkor a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző bírósághoz fordulhat. Szóval a jegyző ellenőriz, intézkedést kezdeményez a jogszabálysértés megszüntetésére. Először szép szóval, a társasház felé, ha ennek nincs foganatja, akkor bíróságra viheti az ügyet.

És a bíróság?

Ha a jegyző a bírósághoz fordul, akkor a bíróság
a) megsemmisítheti a közgyűlés határozatát, ha az jogszabályba, alapító okiratba, vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el,
b) a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve
c) ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt az a) vagy b) pont szerint nem biztosítható – százezertől ötmillió forintig terjedő bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait.
Ha a jegyző a keresetében ez utóbbi alkalmazását kéri, a pert a közös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével és tagjaival szemben is meg kell indítani. A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. Magyarul a ház nem fizet. Megfizetéséért az intézőbizottság elnöke és tagjai egyetemlegesen felelősek. Szóval bármelyiküktől a bírság teljes összege behajtható.

Forrás: 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról;
Képek forrása: magyartarsashaz.hu; seosiker.hu